Les logements en LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) représentent une intéressante niche d’investissement. Ce sont souvent des espaces bien équipés et prêts à accueillir à tout moment un locataire. Cet aspect représente d’ailleurs l’une des principales conditions prévues par la loi pour bénéficier du statut LMNP. L’immobilier ancien, les résidences pour étudiants, les résidences tourisme/séniors et les EHPAD sont autant de logements concernés par ce programme. Découvrez les différents atouts que revêt ce mode de location.
La location en meublé non professionnel peut être même considérée comme une activité commerciale. Un achat LMNP constitue un investissement dans une activité rentable. Certains investisseurs sont d’ailleurs propriétaires de plusieurs logements qui génèrent des recettes foncières dont une partie est défiscalisée. Ces revenus sont notamment imposables dans la catégorie BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et ne doivent pas dépasser les 23000 € annuels. Ils doivent être issus de la location tout en étant inférieurs aux autres revenus du propriétaire. Le statut de LMNP fait profiter au loueur deux types d’avantages fiscaux au choix.
En matière de calcul, le régime forfaitaire paraît plus simple, car les charges ne sont pas comptabilisées. C’est le système d’imposition de base du statut LMNP. Cela implique une défiscalisation de 50 % des revenus locatifs. En somme, le loueur ne paie des impôts que sur la moitié de ses recettes locatives. Mais, ce taux d’abattement ne concerne que les locations saisonnières classiques. Le régime devient encore plus avantageux pour les propriétaires de locations de tourisme meublés qui bénéficient jusqu’à 71 % d’abattement. Il existe néanmoins des conditions d’éligibilité à ce régime forfaitaire. En effet, les revenus annuels ne doivent pas excéder les 72600 € pour les logements classiques. Le seuil monte à 176200 € pour un loueur proposant des locations de tourisme ou des gîtes ruraux classés. Le régime micro BIC est surtout adéquat pour les propriétaires dont les charges ne sont pas nombreuses. Dans le cas contraire, la loi prévoit aussi un autre régime qui prend en compte les dépenses liées au bien du logement.
Ce régime fiscal est divisé en deux sous régimes qui sont le régime réel simplifié et le régime réel normal. Le régime simplifié s’applique pour les recettes locatives inférieures à 32900 € et le régime réel normal pour les propriétaires dont les revenus excèdent 236000 € HT. Cependant, le régime réel dans son essence permet au loueur de déduire de ses bénéfices les charges de gestion du logement. Le revenu net est le montant sur lequel les taxes sont calculées. En déduisant ces charges, les recettes à déclarer sont moindres et réduisent aussi l’impôt à payer. Les charges locatives quant à elles peuvent être de diverses formes. Il peut s’agir de taxes, de frais de syndic, de travaux, de gestion, de maintenance ou encore d’intérêts d’emprunt. En réalité, ces charges doivent être dans l’intérêt direct du logement ou en rapport avec la gestion quotidienne. Elles doivent néanmoins être justifiées par des factures ou des documents certifiés. En plus des charges, les amortissements du bien immobilier peuvent être aussi déduits des recettes.
Les Loueurs en Meublé Non Professionnel peuvent en effet déduire les amortissements de leurs recettes. Ces montants sont calculés en fonction de chaque élément qui compose le logement. Les biens immobiliers et le mobilier sont soumis à des taux distincts sur une durée prévue par la loi. Le délai de l’amortissement est estimé de 5 à 7 ans pour les biens meubles et les équipements. Le propriétaire a par contre la possibilité d’amortir l’immobilier sur une durée de 20 à 40 ans. Les amortissements sont déduits du loyer mensuel et peuvent constituer une source de revenus supplémentaire pour le loueur.
Le propriétaire sous le statut de loueur meublé non professionnel ne tourne jamais à perte. On parle notamment de déficit foncier quand les charges engagées excèdent les revenus locatifs sur une année. Ce système permet aux propriétaires d’exploitations vides en location de défiscaliser une partie de leurs recettes. Le LMNP n’a pas besoin de créer de déficit foncier pour bénéficier de ces avantages. En cas de différence négative entre les charges et les revenus, le propriétaire peut tout simplement reporter le déficit sur les recettes de l’année suivante et indéfiniment.
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