Un investissement immobilier, surtout celui locatif, ne se fait pas au hasard. Il faut avant tout faire un certain nombre de simulations afin d’être sûr qu’il sera rentable. Vous devez prévoir les retombées économiques du projet dans les moindres détails, mais aussi son impact sur votre situation financière. Toutes ces simulations sont d’ailleurs exigées par les institutions financières lorsque vous devez effectuer un prêt dans le cadre de votre investissement immobilier. Pour leur réalisation, vous pouvez vous faciliter la tâche en utilisant un simulateur immobilier. Découvrez donc dans cet article ce qu’il peut vous permettre de faire.
Pour effectuer une simulation dans le cadre d’un investissement locatif, plusieurs éléments entrent en ligne de compte. L’un des plus importants est le revenu. C’est une donnée incontournable pour effectuer le calcul des indicateurs de capacité d’emprunt et de rentabilité. À cet effet, vous distinguez deux types de revenus généralement utilisés avec le simulateur immobilier sur simu.immo.
Encore appelé rendement locatif, il permet de se faire une idée du retour sur investissement. Il est non seulement indispensable pour obtenir un prêt à la banque, mais il permet également de choisir entre plusieurs possibilités d’investissement. Il est généralement basé sur les réalités du marché à un instant T. Ce qui veut dire qu’il est tangible. S’il est mal calculé, vous risquez de vous retrouver face à des difficultés de trésorerie. Pour faire une bonne prévision, il faut tenir compte des vacances locatives, des fluctuations du marché et des risques d’impayés.
Si vous devez faire un prêt pour votre investissement, vous devez calculer le montant que vous pouvez emprunter en fonction de ce que vous gagnez. Les revenus professionnels comprennent donc le salaire, les primes et les autres revenus (activités commerciales ou professionnelles). Pour les calculer, aucun paramètre ne rentre en ligne de compte. Vous devez juste insérer exactement vos revenus dans le simulateur.
Pour une simulation dans le cadre d’un investissement immobilier locatif, l’estimation des charges est tout aussi importante que l’estimation des recettes. Elles sont classées en différentes catégories, et vous devez tenir compte d’elles sans exception. Il s’agit de :
Il faut souligner que plusieurs de ces charges sont stables. Par conséquent, elles facilitent les calculs. Par contre, d’autres ont un impact considérable sur l’ensemble de l’investissement. C’est le cas des modalités en ce qui concerne le remboursement du prêt. Par ailleurs, il existe des charges non connues et non prévues qu’il ne faut pas négliger lors de votre simulation. Il s’agit de celles qui concernent les travaux non prévus en cas de copropriétés. Vous avez aussi les frais de réparations en cas de dégradations, en l’absence d’assurance et les charges relatives aux travaux occasionnels.
Il existe plusieurs aspects fiscaux à prendre en compte en matière d’investissement immobilier. Ce qui est négligé par de nombreux investisseurs, surtout les débutants. L’avenir de leur placement immobilier s’en trouve donc hypothéqué. Avec un simulateur, vous pouvez prendre en compte tous ces aspects. À cet effet, il faut souligner que deux aspects sont essentiels en matière de fiscalité. Il s’agit des détails concernant les dispositifs de défiscalisations et ceux en rapport avec l’imposition des revenus locatifs.
La trésorerie concerne l’état de vos finances avant votre investissement locatif, mais aussi pendant celui-ci. Vous devez la considérer lors de votre simulation pour deux raisons. La première est que votre trésorerie avant l’achat conditionne le risque que vous pouvez vous permettre de prendre. Ce qui veut dire que c’est en tenant compte de votre épargne et de vos revenus que vous pouvez évaluer votre capacité de financement. Et même lorsque vous optez pour un prêt, votre institution financière en tiendra compte avant de définir votre capacité d’emprunt.
La deuxième raison est que l’investissement demande un effort d’épargne conséquent pendant que votre capacité d’épargne est pratiquement nulle et il sera difficile pour vous de tenir. La prise en compte des détails de votre trésorerie vous aidera donc à éviter une telle situation.
Vous distinguez plusieurs variantes pour la simulation en investissement locatif. Il s’agit de :
La simulation locative vous permet d’avoir une idée précise de l’opportunité que l’achat du bien immobilier représente ou non à travers le taux de rendement locatif. Toutefois, en voulant calculer ce taux, vous devez éviter de prendre comme indicateur déterminant pour le reste des prévisions, le ratio loyers prévus/prix d’achat. En effet, cette approche peut compromettre la qualité de votre simulation.
Il est possible d’obtenir un écart de plus de 50 % entre un taux brut et la réalité. Pour éviter cela, privilégiez le calcul du taux de rendement net. Ce qui prend en compte les charges et autres données indispensables.
Faire la simulation d’un prêt immobilier en investissement locatif vous permet de déterminer votre taux d’endettement. Par extension, vous pouvez aussi déterminer votre capacité d’emprunt. Toutefois, lors de vos prévisions, gardez en tête que votre institution financière sera plus disposée à vous financer si votre taux d’endettement est en dessous de 33 %. Il est donc important de faire des ajustements lors de vos calculs si vous voulez rester dans les normes.
Par ailleurs, simuler la capacité d’emprunt sans apport est conseillé. En effet, ceci permet de voir si en fonction de votre épargne vous êtes en mesure d’effectuer un apport ou si vous devez augmenter le montant prévu.
En somme, dans le cadre d’un investissement locatif, un simulateur immobilier peut vous aider à faire de meilleures simulations. Que ce soit celles concernant vos revenus, vos charges ou autres, pour être sûr d’avoir des chiffres exacts, il est préférable d’utiliser ce type d’outil.
