Investir dans la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) offre une opportunité intéressante pour ceux qui cherchent à bâtir un patrimoine immobilier. Outre les revenus réguliers qu’elle génère, cette forme d’investissement offre également des avantages fiscaux intéressants. Cependant, se lancer dans la LMNP peut sembler complexe sans un minimum de préparation. Dans cet article, vous découvrirez tout ce qu’il faut savoir avant de vous lancer dans cette aventure.
La location meublée non professionnelle consiste à mettre en location un bien immobilier préalablement meublé. L’objectif est simple : rendre le logement habitable dès l’arrivée du locataire sur les lieux. Il s’agit d’une option intéressante pour les investisseurs qui souhaitent se constituer un patrimoine immobilier tout en générant des revenus complémentaires grâce aux loyers perçus. Pour en savoir plus sur l’investissement en LMNP, vous pouvez cliquer ici.
Le statut de LMNP est ouvert à tous les Français qui cherchent à préparer leur retraite en bénéficiant de revenus locatifs réguliers. Mise en place en 1949, la LMNP bénéficie d’une longévité qui inspire confiance aux propriétaires-bailleurs. Ce régime fiscal s’adresse particulièrement aux foyers fiscaux dont les revenus locatifs annuels ne dépassent pas 23000 euros. Au-delà de ce plafond, le statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel) s’applique.
Il est également crucial que l’activité de location meublée ne représente pas plus de la moitié des revenus totaux du propriétaire, incluant les traitements, salaires et autres bénéfices industriels, commerciaux, agricoles ou non commerciaux. En outre, l’enregistrement auprès du Greffe du Tribunal de Commerce est nécessaire. Pour que cette inscription soit valide, aucun membre du foyer fiscal ne doit être enregistré au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés) en tant que loueur professionnel.
Le statut LMNP est exclusivement destiné aux propriétaires bailleurs de logements meublés, excluant ainsi les logements vides. Pour qu’un bien soit considéré comme meublé, il doit contenir un minimum d’équipements obligatoires, dont la liste a été définie par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015.
Vous devez fournir entre autres la literie, les rideaux, un four ou un four à micro-ondes, un réfrigérateur (avec une partie congélateur obligatoire en l’absence de congélateur), la vaisselle en quantité suffisante, une table et des sièges, des rangements, des luminaires, du matériel d’entretien, etc. Bref, tout ce qu’il faut pour que votre logement soit immédiatement habitable.
Toutefois, si vous n’êtes pas en mesure d’acquérir un bien immobilier «classique» et de le meubler pour une location, vous devez savoir que des résidences dites de services offrent une solution intéressante. Ces résidences permettent de réaliser un investissement clé en main et proposent généralement un bail commercial. Parmi les types de résidences de services éligibles, on retrouve les résidences étudiantes, les résidences d’affaires, les résidences pour seniors (EHPAD ou non médicalisées) ainsi que les résidences de tourisme.
Les loyers perçus dans le cadre du statut LNMP sont soumis à l’impôt sur le revenu. Contrairement à la location nue où ces loyers sont considérés comme des revenus fonciers, en location meublée, ils sont classés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le régime du micro-BIC est systématiquement appliqué lorsque vos revenus LMNP sont inférieurs à 77700 euros par an ou 188700 euros pour les locations classées (chambres d’hôtes, gîtes ruraux et meublés de tourisme).
Il offre un avantage significatif avec un abattement (ou déduction) forfaitaire de 50 % sur les revenus annuels issus de la location meublée. Pour les locations de chambres d’hôtes, gîtes ruraux et meublés de tourisme, l’abattement représentatif des charges est même de 71 %.
Ainsi, le propriétaire est imposé uniquement sur la moitié des recettes perçues, incluant les loyers charges comprises. Toutefois, il est important de noter qu’aucune déduction supplémentaire de charges ou d’amortissements n’est possible sous ce régime, ce qui le rend moins avantageux que le régime réel simplifié.
Le régime réel permet au propriétaire de déduire le montant réel de ses charges surtout si elles dépassent les 50 % d’abattement du régime micro. Les charges éligibles comprennent notamment les frais et intérêts d’emprunt, les charges de copropriété, les frais d’entretien et les travaux de réparation, ainsi que les assurances liées au logement. Pour être déductibles, ces charges doivent correspondre à des dépenses effectivement engagées et être prouvées par des pièces justificatives.
En plus de la déduction des charges, ce régime permet également de déduire les amortissements du bien immobilier basés sur l’usure naturelle qui lui fait perdre sa valeur. Ces amortissements permettent de considérablement alléger la charge fiscale. Pour les loueurs de meublés non professionnels, ce régime est optionnel.
Si un changement de régime est souhaité, il doit être notifié aux services des impôts avant la date limite de déclaration des revenus, qui intervient généralement entre les mois de mai et de juin, pour l’année fiscale à venir. Malgré ses nombreux avantages, le régime réel nécessite une comptabilité rigoureuse, contrairement au régime micro-BIC qui offre des formalités administratives plus simples. Ainsi, il est conseillé de se faire accompagner par un gestionnaire professionnel ou un expert-comptable pour éviter les erreurs.
En dehors des avantages fiscaux, l’investissement en LMNP offre plusieurs autres bénéfices. Tout d’abord, les formalités administratives sont simples, gratuites et moins contraignantes par rapport au statut de loueur professionnel. Il suffit d’envoyer un dossier d’immatriculation au greffe du tribunal de commerce avec le formulaire Cerfa 11921*05, P0i, par courrier ou en ligne.
Une fois enregistré, l’INSEE vous attribue un numéro SIRET en quelques semaines. De plus, en proposant un logement meublé, le propriétaire offre un service supplémentaire au locataire avec l’électroménager, les meubles, la télévision, etc., ce qui justifie des loyers généralement 15 à 25 % plus élevés que pour une location vide.
Le statut LMNP permet également la récupération de la TVA sur les achats liés au bien meublé, tels que les travaux, l’aménagement et la décoration. Cette récupération contribue à la rentabilité de l’investissement en LMNP, mais il est essentiel de conserver toutes les factures pour justifier la déduction de la TVA en cas de contrôle fiscal.
L’investissement en LMNP, bien que considéré comme sûr et rentable, comporte certains pièges qu’il est important d’éviter.
Certains promoteurs proposent des biens meublés à des prix bien au-dessus du marché, ce qui peut entraîner une perte financière importante. Il est donc essentiel de bien se renseigner sur les prix pratiqués localement et de se familiariser avec le marché immobilier de la région.
Un autre piège à éviter est de revendre le bien avant 20 ans de détention. En effet, le statut LMNP permet de récupérer la TVA après 20 ans, mais si le bien est vendu avant cette période, vous devrez rembourser la TVA, à moins que l’acheteur ne conserve le bail commercial.
Il est essentiel de choisir un gestionnaire fiable et de confiance car, en cas de défaillance, vous risquez de vous retrouver sans loyers pendant la période de liquidation judiciaire.
En somme, l’investissement en LMNP peut être une excellente opportunité pour se bâtir un patrimoine immobilier et générer des revenus complémentaires. Toutefois, il est important de bien s’informer sur les conditions et régimes fiscaux liés à cette forme d’investissement.
